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赎楼贷要火?有玩家已月放20亿,合作光大、平安等20家银行

2019-12-06
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大量曾经做房抵贷的平台准备转向该市场

“两高两部文件下发之后,不仅仅是消费金融市场受到一阵波动,民间垫资过桥赎楼业务也受到重创。”

“这块监管没顾及到的领域,曾经是私人资方的天下,现在私人资方都不敢做了。”

“北京、上海一线城市曾经做房抵贷的平台准备转向这个市场,未来专做垫资过桥赎楼业务的新模式或许要火。”多位从业者表示,在房抵贷市场经受一波小震动之后,房抵贷的衍生市场-垫资过桥赎楼,渐渐受到市场的关注,众多房抵贷玩家开始看好这个领域,殊不知,此前在个人资方悄悄霸占市场的同时,深圳大道金服早已悄悄走了很长一段路。

大道金服月放超20亿、合作超20家银行

大道金服全称深圳前海大道金融服务有限公司,成立于2015年7月,重点业务为垫资过桥赎楼,值得注意的是, 新流财经获得的一份大道金服对外合作资料中表示,2018年全年,大道金服业务规模超过150亿元,月放款已突破20亿元。

月放20亿元的规模,赶得上此前房抵贷平台房互网的巅峰时期,垫资过桥赎楼作为房抵贷的衍生业务,大道金服何以做到如此规模的呢?

实际上,垫资过桥赎楼一直伴随着房抵贷存在,用来缓解小微企业主资金周转困难,具体是指房产卖方将其已抵押给银行或按揭方式购买的,且尚未还清的房产转让、抵押给下家时,由担保公司向卖方发放借款,用于偿还原按揭、抵押贷款,赎出房产证以便办理过户。

但事实上,垫资过桥赎楼当中扮演担保公司这个角色的多为民间个人老板,通俗地讲,为了解上家抵押,个人老板与用户约定好利息、贷款期限,等解压下家放款之后,用户再还款给个人资方。

据了解,普遍的垫资周期为10天左右,一个周期利息大概在0.6%-0.7%左右,“周期短、加上属于民间自由借贷,垫资过桥赎楼处于无监管的地带。”某房抵贷负责人周深表示。

但也恰恰如此,对垫资方来说,这并不是包赚不赔的买卖,用户骗贷不配合以及上家解压困难、甚至有下家放款困难的时候,个人垫资方风险凸显。因此,一些机构也借此瞄准机会,通过对接银行、保险公司等三方形式来开展。

上述大道金服的模式就是如此,这其中银行不承担风险,只做贷款审批、发放以及制定产品,而大道金服则负责获客、运营、资产处置等,保险公司则是对银行风险兜底。

据了解,大道金服已合作光大银行、平安银行等20多家银行,与众安保险、华安保险等9家保险公司合作。

业内人士评价,大道金服模式较为成熟,此类机构最大的优势则在获客上,线下通过对接多家房产、贷款中介,线上依靠BATJ等巨头引流等方式获客。

有了保险公司的加持,垫资过桥赎楼就比民间垫资显得规范许多,至于对机构而言,难点则在对接更多的银行、保险公司以及如何做好获客及资产处置上。

这块属于灰色地带的业务,也渐渐有了其他新的模式,以及一些疑难杂症困扰着即将开展业务的平台

利率难界定、新模式有待发现

其实从整个业务流程来看,垫资过桥赎楼中,客户的借款用途以及还款来源都是清晰的,借款用途为还上家抵押机构贷款,还款来源为下家抵押机构审批的贷款,利率似乎又都在规定范围之内,看起来是一种周期短、低风险、高收益的业务模式。

但从实施细节上来讲,垫资过桥赎楼也与房抵贷一样,存在各种各样的问题。

首先从垫资本身来说,无论是对个人资方还是机构来说,对房屋、用户的前期评估一直是一件重高成本的事情,核上家,核下家,核婚史,下户等。

垫资通常被业内分为普通垫资与疑难垫资两种,所谓普通正常垫资,就是上述提到的流程,疑难垫资则是指房屋本身所属权较为复杂,如夫妻共同财产,房本上只有一个人的名字,有名字的一方拿去抵押贷款,理论上是不能拿房子抵押贷款,但实际操作中却是可以,也叫单方垫资。

包括一些炒房、炒股用户房屋的种种问题,也是机构在审核中面临的问题,不可避免地不管是从前期审核还是后期资产处置上,疑难垫资风险更大。

其次则是利率问题,周深提到,“有些极端客户,件均50万元左右,周期可能在三天左右,那么用户需要承担1000元的下户费,如此一来,综合利率好像因此变高了,但事实上,即便是500万元,下户费仍然是1000元,这跟借款金额没关系。”

另外,包括整个过程中产生的各种费用如何界定的问题,到底该谁收、该不该计入利率范围之内等都是有待完善的地方,也是一些小机构无所适从的地方。

也有之前的一些房抵贷助贷平台,尝试从对接小贷公司入手,即便是有额度限制,但事实上10天左右短周期的产品,平台现金流并不会被限制,小贷公司似乎更合适。

不过,也有从业者表示到,即便是如大道金服这类已经很成熟的模式,也可能面临着随时被替代的风险。

第一,今后的解压和抵押效率会越来越高,那机构在承担固定成本的同时,则很难从中盈利;第二,很难控制这个场景,如果大型房屋中介来做,也很容易被替代。

某房抵贷平台CEO表示,对于大道金服这类的机构,可以有两个方向突破,要么是完全控制场景,要么是持有保险牌照,但目前来看,能完全控制场景的就是大型中介,显然对任何机构来说都没有优势,另外,保险牌照的获得现阶段更有一定难度。

小结

其实,垫资过桥赎楼最核心的在于资产质量、产品差异化以及优质客户的获取上。

“好的资产、优质的客户能经得起市场的波动,即使有房屋价值波动,优质用户有能力来抵御这个风险,但如果市场处于下行周期,产品又相对长,资产则很容易出问题。”周深表示。在两高两部文件下发之后,个人资方的市场已没有

发挥的余地,反而留给像大道金服这样的平台更多的机会,而不断涌入的新玩家,在抓住机会的同时,也要做到产品差异化,形成一定的竞争力方可活下去。

毕竟,垫资“过桥”,对面必须是岸,不能是是坑。

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