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房价大跌冲击房抵贷?从业者:跌20%还有可能...

2019-01-11
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银行类一抵房产最受欢迎

最近,房抵贷市场稍有回暖。但对房抵贷平台而言,年底资金回笼期,加上P2P暴雷后还未全部回暖,还是面临资金荒现象,放款缓慢。

“不瞒你说,我们真有客户来抵押房子,房抵贷平台放不出款的情况。”西安某房抵贷业务员告诉新流财经,“公司也一直在对接资金,没资金的时候各家也只能抢优质客户。”

此外,近期部分地区房价有所下跌,对房抵贷市场也造成一定影响,比如,新增抵押贷款单笔放款额有所减少。而就资产质量而言,从业者倾向于认为,除非房价出现显著性大跌,否则对存量资产质量的影响不大——“比如房价下跌20%,但应该不会发生。”

银行类一抵房产最受欢迎

房产抵押主要模式为一抵和二抵,一抵即房产的首次抵押,二抵即对有按揭贷款的房产或已经被首次抵押过的房产进行二次抵押。

一般来说,银行是房抵贷一抵的主要玩家,仅有平安等少数银行从事二抵业务。

针对一抵业务而言,客户首次通过抵押房产在银行获得资金,首先必须提供全款房,其次需要接受折价。在深圳地区,建设银行对深圳本地住宅最高按房屋估值7成放贷,公寓别墅为5成,商铺写字楼为4成。通常情况下,银行一抵抵押率更多的集中在6-7成。

由于别墅流动性差、资产处置流程繁琐等原因,抵押率要低于商品房,据新流财经了解,市面上别墅抵押率最高为5成,有部分银行、民间房抵贷平台完全不考虑接别墅抵押业务,如深圳区域招商银行、百乘金科旗下房互网。

房抵贷二抵的主要玩家为民间房抵贷平台,从业务逻辑上来看,二抵是按房屋余值放贷,一种是直接按照不超过余值50%的额度放款;另外一种做法更为普遍——在房屋评估值的基础上减去一抵的贷款余额,并将房屋一抵、二抵的贷款总额控制在一定风险范围之内。

大部分从事二抵的房抵贷平台会选择第二种方式。比如,一套房子按市场评估其估值为100万元,如果一抵已经放款60万元,假设从事二抵的机构最高接受房屋抵押贷款额度为房屋价值的7成,那么二抵最高只能发放贷款100*0.7-60=10万元。

大部分做二抵的房抵贷平台,都要求其房屋一抵的贷款机构为传统银行。市面上也有少数利用私人资金放款的房抵平台,能接受客户一抵的放贷主体为民间金融机构。

据新流财经了解,有部分房抵贷业务资金来源于P2P。武汉某P2P平台的房抵贷业务在2018年上半年累计放款达1.3亿,相关工作人员告诉新流财经:“现在还有很多P2P在做房抵贷,但是P2P模式在很多方面受限制,主要是额度、抵押权等方面,而且现在P2P合规备案要求也比较高。

所以我们也会做银行及信托的房抵贷产品,以助贷的角色参与其中,平均放款金额在单月2000万-3000万之间。”

总体而言,在资金来源方面,大部分房抵贷平台都以传统银行等金融机构资金为主。考虑到资金方本身对房抵贷资产的要求、不同地区房抵贷政策限制等因素,对资金来源的偏好不同,但总体倾向于低成本资金。

据了解,部分银行资金会有所限制,不允许出省,加上P2P还未完全回暖,银行机构监管趋严,持牌机构资金储备量不足,小型房抵平台一般对接个人资金相对容易。

在审批过程中,发放抵押贷款的金融机构会查询人行征信及法院信息,一般规定近12个月内累计逾期不超过3次,近6个月内累计逾期不超过2次及当前逾期已结清的客户才可以做抵押贷款,此外,金融机构还会借助第三方大数据风控,调查借款人其他负债信息,做综合评定。

另外金融机构会根据房屋年代、装修情况、位置等,并参考当地市场价,通过评估机构对房屋价值作出相应的判断,以确定最终发放的抵押贷款金额。

抵押物变现速度、放款比例把控最重要

近期,各地都有房价下跌的现象,也引发了行业对于房抵贷资产的担忧。不过业内人士认为,“房价下跌,主要影响存量的房抵业务,新增抵押贷款业务按照最新市场情况估值,所以新订单谈不上对公司单独产生影响,主要影响的是客户的额度。”

针对已经抵押后房价下跌的现象,新流财经采访的多家房抵机构从业人员均表示影响不大,“公司前期放款成数一般都控制得比较严,评估时会相应压低价格,因此小幅度的下跌并不影响,如果实在有风险,我们将来可能会通过诸如提前还款的优惠政策等等,来激励客户提前还款。”

一位从业者举例,青岛某房抵贷平台在房屋实际成交价上先打6.5折作为初评额度,实际放款时,再乘以0.9来达到进一步降低风险的目的,“再打个9折,客户不疼不痒,因为房产在交易环节都会有交易税,我们相当于用0.9的系数,把交易税折损了。”

另一位从业者认为,除非房价暴跌,比如下跌超过20%时,房抵贷市场所受影响就会相当大,但目前来看并无这种现象。

除房价下跌外,房抵贷市场还面临几大风险及挑战:

首先是抵押物变现处置的风险。对房抵贷平台而言,抵押物的核心在于变现速度,而非本身价值的高低,一般客户逾期后,若资产处置流程繁琐,时间成本、人力成本则较高,所以房抵贷平台可能同客户协商卖房来加快进度。“最坏的结果就是通过司法介入拍卖,拍卖所得也能弥补一些坏账。”东莞一房抵中介负责人表示。

二是贷款额度评估不准确的风险。若金融机构对房屋估值过高,放款额相应变高,则产生风险损失的可能性和损失程度更高。

另外,客户有多头负债现象,非持牌机构不能上传征信,例如大部分p2p,只能侧面调查,或者借助第三方数据来进行额度审批。

获客方面同样存在不少挑战,某房抵贷机构负责人表示:“房抵贷市场新增客户很少,往往是做存量客户的业务,这样的客户在借新还旧时压力就会很大,所以2018年下半年整体形势不太好。”

最后对抵押贷款机构而言,放款成数控制也极其重要。从房屋处置角度考虑,一抵风险小于二抵风险,客户一旦发生逾期,一抵受偿权优于二抵,因此二抵风险相对高,前期对放款比例的风险控制也是一大挑战。

随着部分p2p资产端逐渐恢复放款,或许2019年房抵贷市场的资金需求有望得到缓解,得到更大的发展空间。

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